많은 투자자들이 포화상태인 국내 부동산 시장에서 해외 부동산에 투자로 눈을 돌리는 뉴스 기사를 많이 볼 수 있습니다. 언론보도에서 연간 몇%가 오르는 몇 몇 국가들의 정보를 접하다보면 자연스럽게 관심을 가질 수 밖에 없습니다. 하지만 무턱대고 시작하기도 어렵습니다. 부동산 투자는 큰 자산을 투입해야 하는 만큼 신중에 신중을 기할 수 밖에 없죠. 오늘은 해외 부동산 투자에 유의해야 하는 5가지 키워드를 중심으로 설명드리고자 합니다.

 

 

첫 번째 키워드 #세금

국내 세법상 거주자인 경우 국내 뿐만 아니라 국외에서 발생하는 소득에 대해서도 납세의 의무가 있습니다. 하지만 해외 현지 법에 따라 세금을 납부한 경우에는 이중과세를 조정하기 위해 국내에 납부하는 세금공제와 필요 경비처리를 할 수 있습니다.

 

또 부가가치세신고와 종합소득세 신고를 해야 하는데, 해외에서 한다면 국내에서는 그 과정을 생략할 수 있습니다. 매년 5월 종합소득세 확정신고 기간에만 해외 임대 소득과 국내 소득을 합산해 소득세를 신고하기만 하면 됩니다.

 

특히 ‘해외 부동산 취득 투자 운용 처분 명세서’를 함께 제출해야 합니다. 취득 및 임대 현황 신고를 하지 않은 경우 과태료가 부과됩니다. 또, 현지에 납부한 세액이 국내 법에 따라 적용받는 세액보다 낮을 경우 국세청에 차액 만큼 납부해야 합니다. 반대의 경우 차액을 돌려받을 순 없습니다.

 

두 번째 키워드 #경제 발전

가능성을 보고 부동산에 투자를 해야 하는 게 투자의 원칙이겠죠. 투자 대상 국가 중, 부동산 매각 차익 혹은 운용 수익을 검토해야 합니다. 경제성장률 추이가 중요하지만, 부동산의 특성상 향후 인구증가 가능성과 도시화, 주택 보급률도 조사를 해야 합니다.

 

지금 가장 투자 가치가 있는 해외는 아세안 국가입니다. 많은 나라가 도시화에 발돋움하며 주택을 보급하고 새로운 인프라를 구축 중입니다. 그 중에서도 말레이시아가 단연 기업 활동하기 좋은 나라인데요. 규제가 적고, 부패와 인력, 투자자 보호, 기술 수준, 인프라 등 다양한 항목에서 사업하기 좋은 나라 1위로 꼽히기도 했습니다.

 

향후 10년 이후 아세안 국가의 경제는 우리나라에 근접한, 혹은 넘어설 것이라 분석하는 전문가들도 있습니다. 저성장 국면에 있는 대한민국에 비해 인구도, 노동이 가능한 젋은 층의 비율도, 자원도 모두 아세안 국가들이 앞서기 때문입니다. 대한민국 정부가 신남방정책으로 아세안 국가와의 연대를 강화하는 데는 분명 이유가 있습니다.

 

세 번째 키워드 #환율

외환을 쓰기 때문에 해외 부동산 취득으로 수익을 올리기 위해서는 투자국의 환율이 높아야 합니다. 투자할 나라의 환율이 강할 때와 국내의 환율이 약세일 때는 부동산을 팔아야 안정적으로 운용할 수 있습니다.

 

해외 부동산 가격이 만약 5억 정도였다고 가정합니다. 그런데 부동산 가격이 10억으로 올랐다면, 통화의 환율을 체크해야 수익을 알 수 있습니다. 환율이 50% 하락했다면, 외국인 입장에서는 수익률이 0%인 셈입니다. 투자국의 환율이 높을 때, 투자 대상국의 환율이 낮을 때 매입하는 것이 가장 좋습니다.

 

아무리 투자 전망이 좋은 국가라도 환율이 투자에 불리하다면 한 번쯤 관망하는 것도 좋은 방법입니다. 물론 향후 환율 변동에 대한 예상도 그려야 되겠죠.

 

네 번째 키워드 #관리 가능성

해외 부동산은 물리적으로 거리가 멀기 때문에 투자자의 임대와 관리가 어렵습니다. 어떻게 관리가 되고, 수익률의 변동을 체크하기가 수시로 체크할 수 없어 무리가 있는데요. 꼭 해당국의 부동산 관리를 해줄 대리인이나 업체가 필요합니다. 아무리 투자 수익률이 높다고 해도 신뢰하는 관리 업체가 없다면 투자에 신중을 기해야 합니다.

 

신뢰하는 업체를 선정할 때는 부동산 신탁을 알아보는 것이 좋습니다. 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 개발(토지)신탁 등으로 분류되는데요. 국내에 살면서 해외 부동산을 매입해야 한다면, 관리신탁을 신청해 놓는 게 좋습니다. 관리신탁은 부동산의 소유권이 신탁회사로 바뀔 뿐만 아니라 신탁회사가 건물의 현상 유지 및 시설물 관리에 따른 수리 및 보수, 임차인에 관한 임대차 관리, 소득에 관한 세무 관리, 법률 리스크 관리 등 부동산을 종합적으로 관리해줍니다.

 

다섯 번째 키워드 #외국인

한국의 경우 군사적 이유와 몇몇 사유를 제외하고는 외국인의 한국 부동산 취득을 허용하고 있습니다. 어떤 나라는 외국인의 부동산 취득을 전면적으로 불허하는 나라도 있고, 또 어떤 나라는 최소한의 규제로 외국인의 부동산 취득을 인정합니다. 우리나라만큼 외국인 신분으로 부동산 취득을 개방적으로 허용하는 나라는 사실, 드문 편에 속합니다.

 

외국인 취득 사례 중 가장 많은 문제가 발생하는 영역은 편법을 동원하는 경우입니다. 외국인에게 부동산 취득을 허용하지 않는 나라의 부동산을 매수하기 위해 현지인의 명의를 빌려 부동산을 취득하는 경우도 있습니다. 그러다 명의를 빌려준 사람이 도망치는 경우도 있습니다.

 

말레이시아는 친외국인 정책을 펼치며 외국인 투자자를 반기고 있는데요. 부동산 투자의 경우도 외국인이 소유하는 것을 적극적으로 권리를 인정해줍니다. 현지인의 명의를 빌려 부동산을 매입할 필요가 없는 것이죠. 아세안 국가 중에 싱가포르와 말레이시아만 허용하고 있다는 점에서, 말레이시아에 외국인 투자자가 몰릴 것으로 예상됩니다.

 

 

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– written by terrain