해외 부동산 처분 시 납부해야하는 양도소득세. 의외로 많은 분께서 잘못 알고 내용이 많습니다. 그 근원을 따라가다 보면 인터넷에 퍼진 잘못된 정보에서 비롯된 경우가 많죠. 부동산 처분에서 중요한 양도소득세, 오늘은 제대로 알려드리겠습니다.

 

 

해외부동산 양도 시 납부해야 할 양도소득세율

 

아래 해외부동산(주택 포함) 양도 시 납부해야 하는 양도소득세율을 적용한 표를 참조해주시기 바랍니다. 단, 참고하셔야 하는 것은 양도소득세 계산 시 해외주택은 국내주택 수의 계산에서 제외됩니다.

 

 

 

거주하던 해외 부동산을 처분(양도)하고 귀국했을 경우 비과세가 적용될까?

 

국내 부동산과 해외 부동산은 적용되는 과세 규정이 다릅니다. 국내 부동산은 1세대 1주택에 한해 비과세를 적용받는 것은 모두 잘 알고 계신 사항이죠. 하지만 해외부동산은 1세대 1주택 비과세규정을 적용받지 않습니다. 즉, 해외부동산 처분한다면 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

단, 반드시 양도소득세를 납부하는 것은 아닙니다. 가족의 일부가 해외에서 거주했더라고 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 두고 있는 국내 거주자만 납세 의무를 적용받습니다. (소득세법 시행령 제2조 – 제 4조에 의거)

 

 

양도 소득세 예정 신고는 필수

 

해외 부동산을 양도한 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할 세무서에 양도소득세를 예정 신고해야 합니다. 2010년 양도분까진 예정신고납부할 경우 세액공제가 이루어졌지만 11년 1월부터는 폐지되었습니다. 그렇다면 예정신고를 굳이 해야 하는지 의아하시겠죠? 네, 그럼에도 예정신고를 해야 합니다. 예정 신고를 하지 않는다면 무신고 가산세가 추가로 부과됩니다.

*예정신고 및 확정신고․납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%)와 납부불성실가산세(1일 1만분의 3)를 부담합니다.

 

 

해당 국가에 이미 양도소득세를 신고·납부했다면?

 

국내 거주자(계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소)가 이미 해당 국가에 양도소득세 납부했다면 국세청에 신고하지 않아도 괜찮을까요? 지난 글(부동산 보유 단계에서 납부할 세금 관련 콘텐츠)을 읽은 분들이라면 이미 알고 있으시겠죠?

 

해당 국가에 양도소득세를 신고·납부한 사실과 별개로 우리나라 세법에 따라 주소지 관할세무서에 신고·납부해야 합니다. 이중과세는 아닙니다. 외국납부 세액은 세액공제, 필요 경비로 산입해 공제받을 수 있습니다.

 

안내 예시

1) 해당 국가 세율이 10%, 우리나라 적용 세율이 25%라면 25% – 10%의 차액만큼만 관할세무서에 납부하면 됩니다.

2) 반대로 해당 국가 세율이 20% 우리나라 적용 세율 10%로 해당국가 적용세율이 더 높을 경우 우리나라에서 추가로 세금을 납부할 필요는 없습니다. 다만, 차액은 환급받을 수 없습니다.

 

 

해외 부동산 양도소득세 신고 필수 서류

 

해외부동산 양도소득세 신고는 원칙적으로 실지거래가액으로 과세됩니다. 예정 신고시 이를 증명할 서류를 제출해야 합니다.

1) 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부등본

2) 당해 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본

3) 자본적 지출액․양도비용 증빙, 감가상각비명세서

4) 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)

 

 

해외 양도차익 환율 적용은 어떻게 되나요?

 

해외부동산  거래 시 양도차익의 외화환산은 각각 양도가액, 필요경비, 장기할부조건에 따라 상이하게 결정됩니다.

1) 양도가액

양도가액을 수령한 날의 위 환율로 적용 받습니다. 단,  수차에 걸쳐 수령하는 경우엔 수령할 때마다 해당 날의 위 환율을 적용합니다.

 

2) 필요경비

취득가액, 자본적 지출액, 양도비등 필요경비를 지출한 날로 적용하되, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율을 적용합니다.

 

3) 장기할부조건

소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일․인도일. 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고, 마찬가지로 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용합니다.

 

 

해외 부동산 노른자는 조호바루

 

해외 부동산에 많은 분이 관심을 갖습니다. 그중에서 가장 큰 관심을 갖는 동남아 국가, 그중에서 가장 큰 관심을 갖는 말레이시아, 그중에서도 조호바루는 해외부동산 투자지역의 노른자위입니다.

 

고질적인 주택난을 겪는 싱가포르와 다리로 연결된 위치, 말레이시아·싱가포르 정부의 전폭적인 투자외에도 여러 호재로 인해 조호바루는 큰 관심을 받고 있습니다. 조호바루 부동산 투자 전문 기업인 테라인 코리아는 떠오르는 조호바루에서도 가장 투자 가치가 큰 프로젝트만을 엄선해 고객께 제공하고 있습니다.

 

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– written by terrain